立地は一等地ですが、相場よりも極端に安く取引され続けていたマンション、その理由は老朽化でも事故物件でもありません。
原因は「人」、管理組合による異常な支配体制で、通称「渋谷の北朝鮮」とまで呼ばれた秀和幡ヶ谷レジデンスです。
30年近く続いた独裁的管理は、なぜ生まれそしてどのように崩壊したのか、住民たちの3年以上にわたる闘いとは…。
ヴィンテージマンションが格安物件になった理由
秀和幡ヶ谷レジデンスは、京王線・幡ヶ谷駅から徒歩4分という好立地にあり、総戸数298戸、築約50年の大型分譲マンションです。
白い凹凸壁と青い屋根が特徴の「秀和シリーズ」は、都内でもファンの多いヴィンテージマンションとして知られています。
通常であれば高値で取引されてもおかしくない条件ですが、幡ヶ谷レジデンスは長年、周辺相場よりも明らかに安い価格で売買されてきました。
その最大の理由が、管理組合による異常な運営体制です。
理事長を中心とした固定メンバーが、約30年にわたり管理組合を実質的に支配、住民を縛りつける数多くのローカルルールが、独自に作られ運用されていました。
たとえば、家族や友人を部屋に泊めると「転入出金」として1万円を請求、ウーバーイーツは禁止、介護ヘルパーやベビーシッターは平日17時以降や土日祝日は入館不可、ベビーカーやキャリーケースの使用禁止、廊下での立ち話や携帯電話の使用も禁止、さらには専有部分であるはずの室内リフォームにも理事会が介入し業者に「入館料」として5万円を要求する例もありました。
これらの多くは、管理規約や細則に明記されていない非公式ルールで、法的根拠は極めて曖昧なものでした。
監視社会と沈黙する住民たち
ルールを徹底させるため、管理組合は敷地内に約60台もの防犯カメラを設置、管理人だけでなく理事自身が日常的に録画映像を確認していたといいます。
住民は常に「見られている」感覚の中で生活し、違反があれば注意や叱責、時には恫喝を受けることもあったと言います。
深夜に救急車を呼んだ際、管理人が寝ていて入館できず、対応が遅れたという危険な事例も報告されています。
こうした状況に異を唱える住民も、過去には存在しましたが、反対の声を上げた人は嫌がらせを受け、孤立し、やがて沈黙していく、それを見た周囲の住民も「次は自分かもしれない」と恐れ、行動を控えるようになります。
結果として、管理組合の権限はさらに強まり、いつしか幡ヶ谷レジデンスはSNSなどで「渋谷の北朝鮮」と揶揄される存在になっていきました。
3年越しの住民運動と政権交代
転機は2018年、賃貸オーナーであり、入居を検討していた手島香納芽氏が、初めて管理組合総会に参加したことでした。
管理費値上げの理由が説明されず、質問した住民が理事長から人格攻撃を受ける、その光景に強い違和感を覚えた手島氏は、同じ思いを持つ住民とともに有志の会を結成します。
警察、消防、行政、議員に相談しても返ってくるのは「民事不介入」という言葉、最終的に彼女たちがたどり着いた結論は、区分所有法に基づき総会で過半数を取るしかないという現実でした。
監視の目があるため、マンション内での活動は不可能、有志たちは賃貸オーナーへ匿名の手紙を送るなど、粘り強く連絡と説明を続ける中、賛同者は少しずつ増えていきます。
そして2021年11月、京王プラザホテルで開かれた管理組合総会で、賛同者の票と委任状を積み上げ過半数ギリギリの138票を獲得、有志の会が擁立した8名全員が新理事に選任され、30年続いた独裁体制は崩壊します。
その後、前理事長側との訴訟も新体制が勝訴、異常なローカルルールはすべて撤廃され管理体制は正常化、住民の自治意識も戻り失われていた資産価値は、ようやく地域相場に近づきつつあります。
まとめ
秀和幡ヶ谷レジデンスの一件は、マンションの価値は立地や築年数だけでなく、管理によって決まることを強烈に示しました。
住民の無関心は、やがて権力の集中を生み、その結果、住みにくさと資産価値の低下を招く、一方で声を上げ、仲間を集め、ルールに則って行動すれば状況は変えられる、分譲マンションに住む以上、誰もが向き合う可能性のある現実です。
渋谷の北朝鮮と呼ばれたこのマンションは今、日本のマンション自治を考える上での象徴的な成功例として語り継がれています。
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