テレビCMまでやってるし安全そう…と思って「みんなで大家さん」で、投資を始めた人も多いのではないでしょうか…。
しかし今、その配当金が滞り多くの出資者の間で不安が広がっています。
いったいこの不動産投資商品はどんな仕組みで、なぜ問題が起きているのでしょうか。
今回は、現在の状況と投資リスクについて紹介します。
みんなで大家さんとはどんな投資商品なのか
みんなで大家さんは、共生バンク株式会社が展開する不動産ファンド事業のブランド名です。
関連会社の都市綜研インベストメントファンドが不動産をファンド化し、みんなで大家さん販売が小口化して販売します。
投資家は一口100万円から出資でき、ファンドが保有する不動産の賃料や売却益に応じて分配金を受け取る仕組みです。
法律的には「不動産特定共同事業法」に基づく匿名組合契約という形を取り出資者は有限責任、つまり損失は出資した金額の範囲内で済むように設計されています。
テレビCMでは、江戸時代風の町並みを舞台に「私も」「拙者も」と次々と投資を宣言する人々が登場、明るくユーモラスな演出で多くの一般層に、安心できる投資先という印象を与えました。
実際に、年利7％、年6回分配、元本割れなしといったフレーズが宣伝され、多くの投資家を集めたのです。
注目のシリーズ成田とは？
みんなで大家さんが急速に話題となったのは、2021年から2024年にかけて販売された「シリーズ成田」です。
このシリーズは、成田国際空港のすぐ隣にある約45.6万平方メートル（東京ドーム10個分）の土地を対象とし、世界一のまちを作ると謳って開発が計画されました。
ホテルやイベント施設、国際会議場などが建設されるはずでしたが、2025年現在現地はほぼ更地のまま、建物の着工やテナントの稼働はほとんど確認されていません。
にもかかわらず、このシリーズは18回にわたり販売され、総額2000億円近い出資金を集めました。
ところが賃料収入がないため、配当金を出す原資が存在しない状態に陥っています。
最近では分配金の支払いが3か月以上滞っており、事業の継続自体に疑問が持たれています。
さらに、土地の鑑定額と市場価格の乖離も問題視されており、鑑定上の評価は1㎡あたり約174万円と高額でしたが、地元不動産業者の見立てでは1〜3万円程度とされ、実際の価値とのギャップが指摘されています。
配当遅延の背景とポンジスキーム疑惑
成田プロジェクト以外にも、「シリーズ32号～46号」で投資対象となったアグレボバイオテクノロジーセンターが実際にはほぼ廃墟状態であるのに、配当が出続けていたことが報道されています。
これは、実際の賃料収入がないにもかかわらず配当を続けたという点で、新しい投資金で古い投資家に配当を支払うポンジスキーム的な構造を疑われる原因となりました。
2025年現在、シリーズ成田をはじめとする27本以上のファンドで配当遅延が発生し、共生バンクの資金繰りは悪化、もし同社が破綻すれば投資家の出資金は返還されない可能性もあります。
「元本割れなし」「14年連続配当」などの宣伝文句は、実態のない収益構造を覆い隠すイメージ戦略だったとも指摘されているのです。
みんなで大家さんの仕組み自体（不動産特定共同事業法・匿名組合契約）は違法ではありません。
しかし、問題はその実態の透明性と収益構造の信頼性です。
不動産投資を行うなら、上場していて運営状況が透明なJ-REIT（不動産投資信託）などの手法の方が、安全性・流動性ともに高いと言えるでしょう。
まとめ
みんなで大家さんは、初心者でも始めやすい不動産投資として注目を集めましたが、実際には開発の停滞と配当遅延という重大な問題に直面しています。
現時点では、出資金の回収見通しが立たない投資家も多く、事業の継続性にも疑問が残ります。
投資は「リスクを理解した上で選ぶこと」が大前提、どんなに有名なCMや甘い利回りが提示されても、その利益はどこから生まれるのか？を冷静に見極めることが、唯一の防御策と言えるでしょう。
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